Waarom de prijzen zo verschillen
Een makelaar met een percentage doet meestal alles, en verdient meer naarmate je huis meer opbrengt. Bij een vaste prijs groeit het bedrag niet mee met je huis, en hoe minder de makelaar doet, hoe lager het is. Voor een paar honderd euro zet hij je huis op Funda en onderhandelt hij; de foto’s, de tekst en de bezichtigingen zijn voor jou. Voor zo’n drie- tot zevenduizend euro doet hij alles. En bij een paar aanbieders betaalt de koper de makelaar, en jij bijna niets.
Is er een actueel gemiddelde?
Wat courtage is, en wat je ervoor krijgt
Het loon van de makelaar: een percentage van de verkoopprijs of een vast bedrag. Jij betaalt je eigen verkoopmakelaar.
Lees verder
Courtage is het loon van de makelaar. Het is een percentage van de verkoopprijs, een vast bedrag of soms een uurloon; dat leg je vooraf vast. De verkoper betaalt zijn eigen verkoopmakelaar. Neemt de koper een aankoopmakelaar, dan betaalt hij die zelf.
Wat erin zit, staat in de consumentenvoorwaarden van NVM, VastgoedPro en VBO, opgesteld met Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond. Ze gelden als je makelaar daarbij is aangesloten:
Altijd
- De waarde van je huis beoordelen
- Advies over de onderhandelingen
- De onderhandelingen voeren
Tenzij schriftelijk anders
- Promotie, zoals foto’s en de Funda-advertentie
- Juridische, fiscale en bouwkundige informatie verzamelen
- Hulp bij het energielabel
- Bezichtigingen
- De koopovereenkomst opstellen
- Begeleiding tot en met de notaris
Bij een vaste prijs met een lage instap valt een deel van de rechterkolom eruit: dat doe je dan zelf. Kijk bij een offerte dus vooral wát er voor het bedrag gebeurt.
Makelaar is overigens geen beschermde titel meer: sinds 2001 mag iedereen zich zo noemen. Vereniging Eigen Huis raadt een makelaar aan die is aangesloten bij een vereniging, omdat je dan bij de Geschillencommissie Makelaardij terechtkunt. Een klacht indienen kost daar €77,50.
Wanneer je betaalt
De courtage meestal pas bij de notaris; opstartkosten vaak aan het begin. Bij veel online makelaars betaal je vooraf.
Lees verder
- 1
Bij de start
Opstartkosten
Veel makelaars rekenen ze voor Funda, foto’s, een bord of brochure. Bij een aangesloten makelaar alleen als je er vooraf mee instemt. Vereniging Eigen Huis raadt aan pas te betalen als het werk klaar is.
- 2
Bij de notaris
De courtage
Tenzij je iets anders afspreekt, betaal je het loon pas bij de eigendomsoverdracht. Een percentage gaat over de koopsom, zonder overdrachtsbelasting of notariskosten.
Werkt een makelaar zonder intrekkingskosten, dan heet dat vaak “no cure no pay”: de courtage betaal je alleen als je huis verkocht wordt. Opstart- of advertentiekosten worden volgens Funda dan vaak wel meteen in rekening gebracht. Bij veel online makelaars betaal je juist (een deel) vooraf. Bij een paar krijg je dat bij intrekken niet terug.
Inclusief of exclusief btw?
De kleine letters in de opdracht
Vind je zelf een koper terwijl de opdracht loopt, dan betaal je meestal toch courtage. Stoppen mag altijd.
Lees verder
Vier regels uit de consumentenvoorwaarden die vooral spelen als je ook zelf wilt verkopen:
01
Zelf een koper vinden telt ook
Komt er tijdens de looptijd een koop tot stand, dan is de opdracht vervuld, ook als die koper niet via de makelaar kwam. Wil je zelf blijven zoeken in je netwerk, leg dan vooraf vast dat je dan geen courtage betaalt.
02
Geen tweede makelaar ernaast
Zolang de opdracht loopt, mag je niets doen wat de makelaar hindert, zoals een andere makelaar inschakelen. Tenzij je schriftelijk iets anders afspreekt.
03
Intrekken mag altijd
Zonder opzegtermijn. De makelaar krijgt de afgesproken kosten die hij al maakte, maar geen deel van zijn loon, tenzij je intrekkingskosten hebt afgesproken. Kijk daarom vóór je tekent wat er bij intrekken staat.
04
Later alsnog verkocht
Verkoop je na het intrekken toch aan iemand die via de makelaar kwam, dan kan hij het loon of een redelijk deel ervan vragen. Hij moet dan wel aantonen dat de koop door zijn werk kwam.
Ook volgens de wet kun je een opdracht altijd opzeggen (art. 7:408 lid 1 BW), en betaal je als consument geen schadevergoeding. Wel kan de makelaar dan de gemaakte onkosten vragen, en soms een redelijk deel van zijn loon (art. 7:411 lid 1 BW). Makelaars die niet bij een vereniging zijn aangesloten, kunnen eigen voorwaarden hebben. Lees die dus altijd.
Onderhandelen over de courtage
Dat kan altijd: makelaars bepalen hun tarief zelf. Vraag een paar offertes en vergelijk wat erin zit.
Lees verder
Dat kan altijd. Makelaars bepalen hun tarief zelf, en de NVM schrijft geen tarieven voor. Sommige makelaars bieden een bonuscourtage: een lager basispercentage, en een hoger percentage over wat je boven een afgesproken prijs verkoopt. Funda rekent een voorbeeld door:
Verwachte prijs €450.000, verkocht voor €480.000
Een bonus loont voor de makelaar als hij boven de verwachting verkoopt. Let dus op hoe hoog die verwachte prijs wordt gezet.
Vraag een paar offertes en vergelijk ze op deze punten:
Wat zit erin
- Welke werkzaamheden onder de courtage vallen
- Wat de opstartkosten dekken
- Of fotografie, plattegronden en Funda apart komen
Wat kost het
- Inclusief of exclusief btw
- Wat je betaalt als je de opdracht intrekt
- Of je zelf een koper mag zoeken zonder courtage
Een deelopdracht kan ook: bijvoorbeeld alleen Funda en de onderhandeling, terwijl jij de bezichtigingen en het koopcontract regelt. Niet elke makelaar neemt die aan.
Zijn makelaarskosten aftrekbaar?
Nee. Ze verlagen wel je overwaarde, en daarmee je eigenwoningreserve als je een nieuw huis koopt.
Lees verder
Nee. De Belastingdienst noemt de makelaarskosten voor de verkoop van je huis met zoveel woorden niet aftrekbaar. Je hebt ze wel nodig voor je aangifte. Ze tellen als verkoopkosten, net als het energielabel en advertenties, en verlagen je overwaarde: de verkoopprijs min je eigenwoningschuld (meestal je hypotheek) en die verkoopkosten.
Koop je daarna een nieuw huis, dan gaat die overwaarde (de eigenwoningreserve) af van wat je met hypotheekrenteaftrek mag lenen. Hogere makelaarskosten maken die reserve dus kleiner. Over de verkoopopbrengst van je eigen huis betaal je geen belasting.
Wat je zelf doet als je minder betaalt
Hoe minder je betaalt, hoe meer je zelf doet: kijkers rondleiden, en bij de goedkoopste ook de foto’s.
Lees verder
Het grootste verschil op de nota zit niet in de makelaar, maar in wat jij overneemt. Bij de goedkoopste vaste prijzen leid je zelf kijkers rond, en bij een paar maak je ook de foto’s zelf. Hoe je bezichtigingen aanpakt, staat in de gids over bezichtigingen; wat elke online makelaar wel en niet doet, in de gids over online makelaars; welke je op Funda zetten, in de Funda-gids.
Doe je de foto’s zelf, dan zijn ze je etalage. Een lege kamer oogt op een foto kleiner en kaler dan hij is. Dat los je op zonder verhuurmeubels: zie je eigen kamer ingericht.
De hele verkoop op een rij, van vraagprijs tot sleuteloverdracht, staat in het stappenplan.