Wat een online makelaar is
Een makelaar die minder doet en daarom minder vraagt, meestal een vast bedrag. Een wettelijke definitie is er niet, en makelaar is sinds 2001 geen beschermde titel. Voor de wet is een online makelaar een bemiddelaar (art. 7:425 BW), net als een gewone makelaar: hij werkt voor jou en brengt de koop tot stand.
Wat je er wel voor nodig hebt, is Funda. Alleen een makelaar kan een huis op Funda zetten, en dat is voor veel zelfverkopers de reden om er een te nemen. Lid van de NVM of Vastgoed Nederland hoeft hij daarvoor niet te zijn: niet-leden melden zich rechtstreeks bij Funda aan, met een uittreksel van de Kamer van Koophandel.
Waar het verschil in zit
Wat je zelf doet, en hoe
Bij bijna elke online makelaar leid je de kijkers zelf rond. Dat is ook waar het meeste werk zit: afspraken maken, het huis klaarzetten, vragen beantwoorden. Hoe je dat aanpakt staat in de gids over bezichtigingen. Schrijf je ook de tekst, kijk dan in de Funda-gids wat erin hoort. Maak je zelf de koopovereenkomst, lees dan eerst de gids over de koopovereenkomst.
En bij de goedkoopste pakketten maak je de foto’s zelf. Dat is je etalage: wat kijkers op Funda zien, is wat er op die foto’s staat. Een lege kamer oogt op een foto kleiner en kaler dan hij is. Ook als de makelaar de fotograaf stuurt, fotografeert die wat er staat.
Staat je huis al leeg?
Zie je eigen kamer ingericht, binnen een minuut
Een lege kamer ziet er op de foto kleiner en kaler uit dan hij is. Upload een foto, kies een stijl, en je krijgt hem ingericht terug. De eerste is gratis, zonder account. Je hele huis kost daarna €29.
Aangesloten of niet: waarom het uitmaakt
Bij een makelaar van de NVM of Vastgoed Nederland gelden de consumentenvoorwaarden en kun je naar de Geschillencommissie. Vier van de tien staan in een van de registers.
Lees verder
Is je makelaar lid van de NVM of Vastgoed Nederland, dan gelden de consumentenvoorwaarden die die verenigingen met Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond maakten. Kom je er samen niet uit, dan kun je je geschil voorleggen aan de Geschillencommissie Makelaardij. Die behandelt alleen klachten over makelaars die bij haar zijn aangesloten. Staat in de voorwaarden dat geschillen naar de rechter gaan, dan kan zij je klacht waarschijnlijk niet behandelen.
Wij zochten elke aanbieder op in het register van de NVM en de ledenzoeker van Vastgoed Nederland:
- in registerMakelaarslandNVM
- in registerDigimakelaarsNVM
- in registerHuysshopNVM
- in registerDe Gratis MakelaarVastgoed Nederland
- eigen claimMakelaar1zegt NVM; naam niet in het register
- eigen claimZelfverkopen.nlzegt NVM; naam niet in het register
- eigen claimErkende Verkoopmakelaarswerkt met aangesloten makelaars
- geenHuisPortaaleigen voorwaarden
- geenInternetmakelaar.nlgeschil naar de rechter
- geenZelf Huis Verkopengeschil naar de rechter
Makelaar1 en Zelfverkopen.nl noemen zich NVM-makelaar. Onder die naam staan ze niet in het register, maar op hun adres staat wel een NVM-kantoor met een andere naam. Vraag in zo’n geval welk kantoor je opdracht aanneemt. “Door Funda geaccrediteerd” zegt hierover niets: dat kan ook zonder vereniging.
Niet aangesloten is niet hetzelfde als slecht. Vereniging Eigen Huis zegt dat ook zulke makelaars goed kunnen zijn. Je hebt alleen minder vangnet als het misgaat.
Als de koper de makelaar betaalt
Bij een paar aanbieders betaal jij niets of weinig en betaalt de koper €1.975 tot €2.995. Die koper rekent met het totaal.
Lees verder
Bij Internetmakelaar.nl betaalt de koper €1.975, bij De Gratis Makelaar minimaal €1.999 en bij Zelf Huis Verkopen €2.995 (jij daar €750). Internetmakelaar.nl zegt het zelf: “We schuiven daarmee de factuur die eigenlijk voor de verkoper is, door aan de koper.”
Voor een koper telt wat hij in totaal kwijt is. Wat hij aan de makelaar betaalt, kan hij niet aan jou bieden. Gratis is het dus vooral op de nota.
Wat de regels zeggen over twee kanten
Let ook op wat er gebeurt als je ergens anders verkoopt. Bij Internetmakelaar.nl betaal je dan volgens hun veelgestelde vragen zelf de €1.975, al staat in hun voorwaarden (art. 3.6) dat je ook op een andere manier mag verkopen. Vraag het na voor je begint.
Verkoop je met een online makelaar voor minder?
Daar is geen bewijs voor. Het enige onderzoek vond juist een hogere prijs, maar ook dat meer huizen niet verkocht werden.
Lees verder
Het enige wetenschappelijke onderzoek dat we vonden, gebruikte gegevens van de NVM. Gautier, Siegmann en Van Vuuren (Journal of Empirical Finance, 2023) vonden dat verkopers via een internetmakelaar een hogere prijs kregen en sneller verkochten. Maar ze verkochten ook vaker niet, of stapten over naar een gewone makelaar.
Prijs
2,7% hoger
in de werkversie uit 2017
Verkooptijd
ca. 18% korter
ongeveer 21 dagen
Kans op verkoop
lager
vaker niet verkocht of overgestapt
De onderzoekers verklaren dat met wie er blijft: verkopers die goed zijn in zelf verkopen, blijven bij de internetmakelaar; wie het minder goed afgaat, stapt over of stopt. Het zegt dus niet dat een internetmakelaar jou meer oplevert. Wel dat er geen aanwijzing is dat hij je huis onder de prijs verkoopt. De cijfers komen uit de werkversie (Tinbergen, 2017), met verkopen uit 1985 tot 2011; internetmakelaars bestonden sinds 2005 en vroegen toen €400 tot €1.300.
Je leest ook dat internetmakelaars “€18.000 minder” opleveren. Dat kwam in 2017 van een commerciële makelaarsvergelijker, zonder methode; het rapport zelf vonden we niet.
Stoppen of overstappen
Opzeggen kan altijd. Maar wat je vooraf betaalde, krijg je bij de meeste online makelaars niet terug.
Lees verder
Een opdracht kun je altijd opzeggen (art. 7:408 lid 1 BW). Bij een aangesloten makelaar mag je, zolang de opdracht loopt, geen tweede makelaar inschakelen (art. 6 lid 2). Wil je overstappen, zeg dan eerst op.
Bij online makelaars zit het verschil in wat je al betaald hebt. Bij Makelaar1, HuisPortaal en Zelfverkopen.nl krijg je dat niet terug. Zelf Huis Verkopen rekent bij intrekken €995, Erkende Verkoopmakelaars €475. Bij Digimakelaars zegt de site geen intrekkingskosten en zeggen de voorwaarden 75 tot 95%. Per aanbieder staat het in het bord bovenaan.
Wat een opdracht verder kost en hoe de courtage werkt, staat in de gids over makelaarskosten, met 18 gemeten tarieven.