Kan ik mijn huis zelf op Funda zetten?

Nee, Funda plaatst alleen huizen die een makelaar aanbiedt, en verwacht dat die ook actief bemiddelt. Er zijn wel online makelaars die dat voor een vaste prijs doen, terwijl jij de bezichtigingen geeft.

Kan ik zelf een koopovereenkomst maken?

Ja, dat mag, zolang het schriftelijk is: de wet eist dat bij de verkoop van een woning aan een particulier. Laat het contract wel door een notaris opstellen of nakijken. Een fout in de ontbindende voorwaarden of de waarborgsom kan je veel kosten.

Is een bod op een huis bindend?

Niet als de koper een particulier is. De koop is dan pas rond als koper en verkoper allebei de schriftelijke koopovereenkomst hebben getekend. Tot dat moment kan de verkoper nog afzeggen, ook na een geaccepteerd bod, en daarna heeft de koper nog drie dagen bedenktijd.

Hoeveel belasting betaal je als je je huis verkoopt?

Over de opbrengst van je eigen woning betaal je geen extra belasting. Koop je een nieuw huis, dan telt de overwaarde als eigenwoningreserve: steek je die er niet in, dan is de hypotheekrente over dat deel niet aftrekbaar. De overdrachtsbelasting betaalt de koper.

Hoe snel heb je je geld na de overdracht bij de notaris?

Vaak binnen een paar dagen. De notaris lost eerst je hypotheek af en maakt daarna het restant over, nadat de akte is ingeschreven bij het Kadaster en hij zijn laatste controles heeft gedaan.

Zelf je huis verkopen: stappenplan zonder makelaar

Bepaal je vraagprijs

Begin bij wat vergelijkbare huizen in je buurt echt opbrachten.

Een makelaar baseert de vraagprijs op recente verkopen in de buurt. Die gegevens kun je zelf ook opvragen:

De WOZ-waarde van elk huis zie je gratis in het WOZ-waardeloket. Het is een schatting van de verkoopprijs op 1 januari van vorig jaar, dus een vertrekpunt, geen prijs.
Wat huizen in je straat echt opbrachten koop je bij het Kadaster: per postcode zie je per huisnummer de koopsom en de datum, voor €3,70.

Vergelijk met huizen van dezelfde soort, grootte en staat, en verkocht in het laatste jaar. Een taxatie hoef je niet zelf te laten doen: die regelt de koper meestal voor zijn hypotheek.

Regel je papieren

Het energielabel is verplicht, en dat moet al in je advertentie staan.

Energielabel: verplicht, ook als je zelf verkoopt

Je laat het label maken door een EP-adviseur, die je huis ter plekke opneemt (reken op 1,5 tot 2 uur, en je moet erbij zijn). Het label is 10 jaar geldig. De labelklasse en de energieprestatie-indicator moeten al in je advertentie staan, en de koper krijgt een afschrift. Zonder geldig label kan de Inspectie Leefomgeving en Transport je een boete geven: voor een particulier €550 per woning. Een label dat je pas na de overdracht aanvraagt, voorkomt die boete niet, en een afspraak met de koper dat het niet hoeft ook niet.

Zet daarnaast deze stukken klaar. Kopers en de notaris vragen ernaar:

EnergielabelLijst van zakenVragenlijst over de woningBouwtekeningen, als je ze hebtBij een appartement: stukken van de VvE

Wat er in het huis achterblijft en wat je meeneemt, leg je vast in de lijst van zaken. Daar staat ook hoe je de vragenlijst over de staat van het huis invult. Verkoop je een appartement, dan voegt de notaris een verklaring van het VvE-bestuur toe aan de akte, met wat je nog aan de VvE moet betalen en hoe groot het reservefonds is.

Maak je huis verkoopklaar en maak de foto’s

De foto’s bepalen of iemand komt kijken.

Ruim op, maak schoon, repareer kleine dingen en haal persoonlijke spullen weg. Fotografeer bij daglicht, liggend, vanuit een hoek zodat je twee muren ziet.

Woonkamer in een jaren 30 woning, digitaal ingericht

LeegIngericht

Staat je huis al leeg?

Zie je eigen kamer ingericht, binnen een minuut

Een lege kamer ziet er op de foto kleiner en kaler uit dan hij is. Upload een foto, kies een stijl, en je krijgt hem ingericht terug. De eerste is gratis, zonder account. Je hele huis kost daarna €29.

Of bekijk het woningpakket

Wat Funda toestaat bij bewerkte foto’s

Een foto die met AI is aangepast, mag op Funda als in de foto zelf staat dat hij bewerkt is. Hij mag niet de hoofdfoto zijn, en hij mag de ruimte niet groter laten lijken, ramen of deuren niet verplaatsen en geen gebreken wegwerken. Onze foto’s download je daarom met het label "Digitaal ingericht" erin.

Zet je huis online

Op Funda kom je alleen via een makelaar, maar dat kan voor een vaste prijs.

Funda plaatst alleen huizen die een makelaar aanbiedt, en verwacht dat die ook actief bemiddelt: onderhandelen en de verkoop begeleiden. Er zijn online makelaars die dat voor een vaste prijs doen, terwijl jij de bezichtigingen geeft. Welke er zijn en wat ze kosten, staat in de gids over Funda. Wil je helemaal zonder, dan zijn er woningsites waar je zelf adverteert, en je eigen netwerk.

Zet in elke advertentie de energielabelklasse en de energieprestatie-indicator. Schrijf een tekst die zegt wat een koper niet op de foto ziet: de buurt, de zon, de bereikbaarheid, wat er recent is vernieuwd.

Ontvang kijkers

Wat je tijdens een bezichtiging vertelt, telt mee.

Plan bezichtigingen bij daglicht, zet ramen open en lampen aan, en geef kijkers de tijd om rond te lopen. Leg de lijst van zaken en het energielabel klaar. Alles over het rondleiden, ook van een leeg huis, staat in de gids over bezichtigingen.

Vertel wat je weet

Als verkoper heb je een mededelingsplicht: je meldt gebreken die je kent of had moeten kennen. De koper moet zelf onderzoek doen naar wat hij kan zien, maar wist jij van een gebrek en zei je het niet, dan kan hij je na de verkoop aansprakelijk stellen. Let op: ook voor verborgen gebreken die je zelf niet kende, kun je aansprakelijk zijn, tenzij het contract dat beperkt. Bij een ouder huis gebeurt dat met een ouderdomsclausule. Laat de notaris die opnemen. Een bouwkundige keuring hoef je niet zelf te laten doen. Wil de koper er een, dan regelt hij die.

Onderhandel over de prijs

Een bod is nog geen koop: pas de handtekening telt.

Is de koper een particulier, dan bindt een bod niemand, ook niet als het op of boven de vraagprijs ligt. Ook als je een bod accepteert, kun je zolang er geen getekend contract is nog afzeggen, bijvoorbeeld voor een hoger bod. De koper heeft dan meestal geen recht op een schadevergoeding. Dat werkt twee kanten op: ook hij zit pas vast als jullie allebei getekend hebben. Koopt een bedrijf of belegger, dan kan een mondeling akkoord al bindend zijn. Zeg dan pas ja als het op papier staat.

Spreek naast de prijs ook af:

Datum van overdrachtWat achterblijft (lijst van zaken)Ontbindende voorwaardenHoogte van de waarborgsom

Vraagprijzen van bestaande huizen zijn bijna altijd "kosten koper": de koper betaalt de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de overdracht. Gaat hij er zelf wonen, dan is de overdrachtsbelasting 2%. Een koper van 18 tot 35 die er zelf gaat wonen, betaalt eenmalig geen overdrachtsbelasting voor een woning tot €555.000 (de grens in 2026). De notariskosten betaalt hij dan wel.

Teken de koopovereenkomst

Op papier, en de koper krijgt drie dagen bedenktijd.

Een huis verkopen aan een particulier moet volgens de wet schriftelijk (art. 7:2 lid 1 BW). Je mag het contract zelf opstellen met het gratis model, of het door een notaris laten doen. Meestal kiest de koper de notaris.

Bedenktijd

3 dagen

voor de koper, waarvan minstens 2 werkdagen, vanaf de dag nadat hij het getekende contract krijgt. Jij als verkoper hebt geen bedenktijd.

Waarborgsom

vaak 10%

van de koopsom, gestort bij de notaris of als bankgarantie. Lager mag ook; hoger dan 10% niet (art. 7:26 lid 4 BW) bij een particuliere koper.

In het contract staan ook de ontbindende voorwaarden: situaties waarin de koper er nog onderuit mag, zoals geen hypotheek krijgen, geen Nationale Hypotheek Garantie, of een slechte bouwkundige keuring. Spreek per voorwaarde een datum af.

De notaris kan het contract laten inschrijven bij het Kadaster. Dat beschermt de koper tot zes maanden lang (art. 7:3 lid 3-4 BW): verkoop je het huis daarna toch aan een ander, of gaat het mis met je financiën, dan heeft hij voorrang.

Elk artikel uitgelegd voor de verkoper, en een rekenhulp voor de bedenktijd, staan in de gids over de koopovereenkomst.

De sleuteloverdracht bij de notaris

Je tekent de akte, de notaris regelt het geld, de koper krijgt de sleutels.

Vlak voor de overdracht bekijkt de koper het huis nog een keer. Jullie noteren de meterstanden, en de koper kijkt of afgesproken reparaties gedaan zijn en of de spullen van de lijst van zaken er zijn.

Bij de notaris tekenen jullie de akte van levering. Pas als die is ingeschreven bij het Kadaster, is het huis van de koper (art. 3:89 lid 1 BW). De notaris maakt een afrekening, waarin onder meer de gemeentelijke heffingen naar dagen worden verdeeld. Hij lost je hypotheek af en maakt het restant aan je over. Dat duurt vaak een paar dagen.

Wat de overdracht jou kost

De kosten van de koop zelf betaalt de koper. Jij betaalt je eigen kosten, zoals het doorhalen van je hypotheek in het Kadaster, ook als die al is afgelost. Of je bank een vergoeding vraagt als je je hypotheek bij de verkoop aflost, staat in je hypotheekvoorwaarden. Kijk dat na voordat je een datum afspreekt.

En dan is het verkocht

Over de opbrengst van je eigen huis betaal je geen extra belasting. Wat je overhoudt, telt daarna gewoon als vermogen.

Koop je daarna een nieuw huis?

Wat je bij de verkoop overhoudt (verkoopprijs min je hypotheek en de verkoopkosten), is je eigenwoningreserve. Steek je dat bedrag niet in je nieuwe huis, dan is de hypotheekrente over dat deel niet aftrekbaar. Dat heet de bijleenregeling. Na drie jaar vervalt die reserve. Lees het bij de Belastingdienst.

Wanneer neem je toch een makelaar?

Als je op Funda wilt en geen online makelaar wilt, als je weinig tijd hebt voor bezichtigingen en onderhandelen, of als je situatie ingewikkeld is, bijvoorbeeld bij een restschuld. Zelf verkopen scheelt geld, maar je doet het werk en draagt de risico’s van fouten in het contract. Een notaris helpt bij dat laatste, ook als je verder alles zelf doet. Wat een makelaar bij jouw huis kost, reken je uit in de gids over makelaarskosten.

Zelf je huis verkopen in 8 stappen