TVF
Top Vastgoed Foto

De koopovereenkomst als je zelf je huis verkoopt

Aan een particulier verkoop je een huis alleen schriftelijk (art. 7:2 lid 1 BW) (op papier of digitaal): de koop bestaat pas als jullie allebei hebben getekend. Zonder makelaar stel je hem zelf op met het gratis model, of laat je de notaris het doen. Daarna heeft de koper drie dagen bedenktijd.

Model 2023 · bestaande woning

Koopovereenkomst

Verkoper

Koper

Wanneer zit je eraan vast?

Pas als jullie allebei hetzelfde document hebben getekend. Tot dat moment kan een particuliere verkoper nog terug, ook als er al een mondeling akkoord was. Daarna kan alleen de koper er nog vanaf, en ook hij steeds minder:

  1. 1

    Mondeling akkoord

    JijKan in beginsel nog terug, ook voor een hoger bod

    De koperKan nog terug

  2. 2

    Allebei getekend

    JijZit vast. Jij hebt geen bedenktijd

    De koperDrie dagen bedenktijd

  3. 3

    Na de bedenktijd

    JijZit vast

    De koperIn principe alleen nog via een ontbindende voorwaarde

  4. 4

    Voorwaarden verlopen

    JijZit vast

    De koperZit vast; afhaken kost volgens het model 10% boete

  5. 5

    Bij de notaris

    JijJe tekent de akte van levering

    De koperEigenaar zodra die in het Kadaster staat

Mondeling akkoord en toch terug?

De Hoge Raad besliste in 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BU7412) dat een particuliere verkoper zich op een mondeling akkoord niet hoeft vast te laten pinnen, en dat de koper dan meestal geen schadevergoeding krijgt. Alleen in “zeer bijzondere omstandigheden” ligt dat anders; een hoger bod hoort daar in beginsel niet bij. Verkoop je als bedrijf, dan kun je je volgens het Juridisch Loket meestal niet meer terugtrekken. Koopt de koper als bedrijf, dan is een mondelinge koop al bindend en heeft hij geen bedenktijd.

Een “voorlopig koopcontract” is geen aparte, vrijblijvende versie: het is de koopovereenkomst zelf, en die geldt meteen. “Voorlopig” slaat alleen op de overdracht bij de notaris, die later komt.

Tot wanneer heeft de koper bedenktijd?

Drie dagen, vanaf de dag nadat hij de getekende koopovereenkomst kreeg. Valt het einde in het weekend of op een feestdag, dan loopt hij langer door. Vul de dag in:

Langer afspreken mag, korter niet. De rekenhulp volgt de Algemene termijnenwet (art. 1-3), met de extra vrije dagen (Stcrt. 2025, 24713) die het kabinet aanwijst, zoals ook de notarissen (KNB), Rijksoverheid en Vereniging Eigen Huis rekenen. De data van Pasen, Hemelvaart en Pinksteren zijn uitgerekend.

Wie stelt de koopovereenkomst op?

Zonder makelaar doe je het zelf, samen met de koper, of je vraagt een notaris. Naar de notaris om te tekenen hoeft niet; alleen in Amsterdam is dat gebruikelijk. Voor de overdracht ga je er wel heen.

Zelf, met het model

gratis

Het model 2023 van NVM, Vastgoedpro, VBO en Vereniging Eigen Huis. Te downloaden bij Vereniging Eigen Huis met een gratis account; lid worden hoeft niet.

Wat je invult of wijzigt, moet herkenbaar zijn, bijvoorbeeld vet.

Laten controleren

€270

Vereniging Eigen Huis beoordeelt een koopcontract voor een vaste prijs.

Handig als je clausules toevoegt.

Door de notaris

offerte

De notaris is onafhankelijk en kan de koopovereenkomst opstellen. Een vast tarief daarvoor vonden we niet; vraag het na.

Stelt de notaris hem op en tekent hij mee, dan kan inschrijven al tijdens de bedenktijd.

Vereniging Eigen Huis waarschuwt dat je als zelfverkoper ook verantwoordelijk bent voor het contract, en dat een model niet vanzelf past bij elk huis. Check bij toegevoegde afspraken of ze er staan zoals jullie ze bedoelden. Bij het model horen een toelichting, de lijst van zaken, een vragenlijst over de woning en een ontvangstbevestiging.

De ouderdomsclausule en de asbestclausule

Geen van beide staat standaard in het model: je voegt ze zelf toe. Wat een ouderdomsclausule doet, hangt af van hoe je hem opschrijft.

Lees verder

Ouderdomsclausule

De koper weet dat het huis oud is, en gebreken die door die ouderdom komen, zijn voor zijn risico. Zo beperk je je aansprakelijkheid voor gebreken die je zelf niet kende. Hoe ver dat gaat, hangt af van de formulering: soms sluit de tekst bijna alles uit, niet alleen ouderdom.

Asbestclausule

Beperkt of sluit je aansprakelijkheid voor asbest uit. Vaak gebruikt bij huizen van vóór 1994; bij huizen van na 1993 is de kans op asbest klein. Los daarvan verklaar je in het model al of je asbest kent.

Wat ze niet doen

Ze zijn bedoeld voor gebreken die je zelf niet kende. Een asbestclausule beschermt je volgens Vereniging Eigen Huis over het algemeen niet als je bekend asbest bewust verzweeg. Je mededelingsplicht blijft gewoon gelden.

Wie betaalt wat?

Meestal de koper: overdrachtsbelasting, notaris en Kadaster (kosten koper). Het doorhalen van je eigen hypotheek betaal jij.

Lees verder

Overdrachtsbelasting

Koper

2% als hij er zelf gaat wonen; een starter van 18 tot 35 die er zelf gaat wonen betaalt eenmalig niets bij een woning tot €555.000

Notaris: leverings- en hypotheekakte

Koper

samen rond €1.300, verschilt per kantoor

Kadaster: inschrijving levering

Koper

€103,50 via het notarissysteem (2026)

Aflossen en doorhalen van jouw hypotheek

Jij

je levert het huis vrij van hypotheken

Inschrijven van de koopovereenkomst

Afspraak

€44,50 Kadaster via het notarissysteem, plus het tarief van de notaris

Wie een makelaar inschakelt, betaalt die zelf. Wat een makelaar jou had gekost, staat in de gids over makelaarskosten.

Nog geen koper?

Het werk zit vóór de koopovereenkomst

Eerst moet er een koper zijn. Die zoekt op Funda, waar je huis via een (online) makelaar komt, en kijkt eerst naar de foto’s. De hele verkoop op een rij staat in het stappenplan.

Woonkamer in een jaren 30 woning, digitaal ingericht
Woonkamer in een jaren 30 woning, leeg
LeegIngericht

Staat je huis al leeg?

Zie je eigen kamer ingericht, binnen een minuut

Een lege kamer ziet er op de foto kleiner en kaler uit dan hij is. Upload een foto, kies een stijl, en je krijgt hem ingericht terug. De eerste is gratis, zonder account. Je hele huis kost daarna €29.

Of bekijk het woningpakket

Veelgestelde vragen

Kan een verkoper nog onder de koopovereenkomst uit?

Na het tekenen niet: de verkoper heeft geen bedenktijd. Haakt hij daarna toch af, dan kan de koper nakoming eisen, of na een ingebrekestelling ontbinden en de boete uit het contract vragen: in het model 10% van de koopsom. Vóór het tekenen kan een particuliere verkoper wel terug, ook na een mondeling akkoord met een particuliere koper.

Wanneer begint de bedenktijd na het kopen van een huis?

Om 0:00 uur op de dag nadat de koper de door beide partijen getekende koopovereenkomst (of een kopie) kreeg. Hij duurt drie dagen. Eindigt hij op een zaterdag, zondag of feestdag, of zitten er minder dan twee werkdagen in, dan loopt hij door. Alleen de koper heeft bedenktijd.

Is een voorlopig koopcontract bindend?

Ja. Een voorlopig koopcontract is gewoon de koopovereenkomst, en die geldt zodra beide partijen hebben getekend. Het woord voorlopig slaat alleen op de eigendomsoverdracht bij de notaris, die later komt. De koper heeft wel drie dagen bedenktijd.

Moet je voor de koopovereenkomst naar de notaris?

Nee, je mag hem zelf opstellen en tekenen, bijvoorbeeld met het model van NVM, Vastgoedpro, VBO en Vereniging Eigen Huis. Alleen in Amsterdam is het gebruik dat de notaris hem opstelt. Voor de eigendomsoverdracht ga je wel naar de notaris; alleen hij mag de akte van levering opmaken.

Waarom zou je de koopovereenkomst inschrijven bij het Kadaster?

Dan is de koper zes maanden beschermd tegen een tweede verkoop, beslag of een faillissement van de verkoper. Het is niet verplicht, maar een particuliere koper mag het eisen. Het Kadaster rekent €44,50 via het notarissysteem (2026), plus het tarief van de notaris.

Hoe hoog is de waarborgsom bij de koop van een huis?

Gebruikelijk is 10% van de koopsom, als storting bij de notaris of als bankgarantie. Lager mag; meer dan 10% mag niet als de koper een particulier is.

Wat is een ouderdomsclausule?

Een extra afspraak in de koopovereenkomst waarmee de verkoper zijn aansprakelijkheid beperkt voor gebreken die door de ouderdom van het huis komen. Hij staat niet standaard in het model. Wat hij precies uitsluit, hangt af van de formulering. Hij is bedoeld voor gebreken die de verkoper niet kende; de mededelingsplicht blijft gelden.

Is een mondeling akkoord over een huis bindend?

Niet als de koper een particulier is: de koop moet schriftelijk. Ook een particuliere verkoper kan dan nog terug, volgens de Hoge Raad meestal zonder schadevergoeding. Een mail die het akkoord bevestigt, telt niet als koopovereenkomst.

Laatst gecontroleerd op 26 oktober 2026.

Bronnen: Burgerlijk Wetboek (boek 3, 6 en 7, onder meer art. 7:2, 7:3 en 7:26), Algemene termijnenwet en het besluit gelijkstelling feestdagen (Stcrt. 2025, 24713), Hoge Raad 9 december 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BU7412), het model koopovereenkomst bestaande woning 2023 met toelichting (NVM, Vastgoedpro, VBO en Vereniging Eigen Huis), KNB en notaris.nl, Kadaster (tarieven 2026), Belastingdienst, Rijksoverheid, Juridisch Loket, NVM en Vereniging Eigen Huis.

Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. Twijfel je over je contract, laat het dan controleren.