Is een lijst van zaken verplicht?

Nee, geen wet schrijft een lijst van zaken voor. Hij is wel een vaste bijlage bij het modelcontract dat makelaars en Vereniging Eigen Huis samen gebruiken. Zonder lijst beslist de wet wat bij het huis hoort, en die grens is zo vaag dat het makkelijk tot onenigheid leidt.

Waar kan ik een lijst van zaken downloaden?

Op topvastgoedfoto.nl/zelf-huis-verkopen/lijst-van-zaken, gratis als Word-bestand of om af te drukken als pdf. Onze lijst is een eigen versie, aangevuld met zaken als een laadpaal, warmtepomp, thuisbatterij en leasecontracten.

Hoe kan ik als koper de lijst van zaken inzien?

Vraag hem aan de verkoper of aan de verkopend makelaar, het liefst voordat je een bod doet. Wat erop staat, bepaalt mee wat je voor je geld krijgt.

Is een vragenlijst verplicht bij de verkoop van een woning?

Het formulier niet, de informatie wel. Als verkoper heb je een mededelingsplicht: je meldt gebreken waarvan je weet dat ze voor de koper belangrijk zijn. Een ingevulde vragenlijst bij de koopovereenkomst is de gebruikelijke manier om vast te leggen wat je hebt gemeld.

Wat valt onder roerende goederen bij de verkoop van een huis?

Alles wat los staat en zonder flinke schade mee kan: meubels, losse kasten, gordijnen, losse lampen, de wasmachine, tuinmeubels en planten in potten. Wat vastzit aan het huis of in de grond staat, zoals een ingebouwde keuken of een boom in de tuin, hoort bij het huis.

Mag de verkoper iets meenemen dat op de lijst van zaken staat?

Niet als het er als "blijft achter" op staat en de lijst bij de getekende koopovereenkomst hoort. Dan horen die zaken bij de koop. Wil de verkoper toch iets meenemen, dan spreken koper en verkoper dat samen af en leggen ze het schriftelijk vast.

Lijst van zaken bij verkoop van je huis (gratis in Word)

Verkoop je zonder makelaar, dan maak je hem zelf. Hieronder lees je wat erop hoort en waar het vaak misgaat. Waar de lijst in het hele verkoopproces past, staat in het stappenplan.

Wat staat er op de lijst?

Per zaak kies je wat ermee gebeurt:

Blijft achter

Het hoort bij de koop en zit in de koopsom.

Gaat mee

Je neemt het mee naar je volgende huis.

Ter overname

De koper kan het van je kopen, voor een bedrag dat jullie apart afspreken.

N.v.t.

Het is er niet.

Makelaars en Vereniging Eigen Huis gebruiken samen één modelcontract voor een bestaande woning. Daarin is de lijst van zaken een vaste bijlage, naast een vragenlijst over de staat van het huis. De koopsom is "met inbegrip van" wat op de lijst staat. Wat erop staat, is dus gewoon afgesproken.

Wat gaat er standaard mee, en wat niet?

Zonder lijst beslist de wet. Wat volgens gewone opvattingen bij het huis hoort, of wat je er niet af krijgt zonder flinke schade, gaat mee met het huis. Juristen noemen dat onroerend (art. 3:3 BW), of eenbestanddeel (art. 3:4 BW) van het huis. Wat los staat, is roerend en neem je mee.

Hoort bij het huis

Onroerend

Ingebouwde keukenCv-ketelTegels in de badkamerBoom in de tuin

Neem je mee

Roerend

Je bankEen losse kastTuinstoelenPlanten in een pot

Vastgeschroefd zegt dus niet alles: een spiegel of een tv-beugel zit vast, maar gaat meestal gewoon met je mee.

“zelfs voor juristen”

Dat klinkt duidelijk, maar de grens is vaag. De officiële toelichting bij het modelcontract geeft zelf het voorbeeld van een voorzethaard: de koper denkt dat hij erbij hoort, de verkoper niet. Het onderscheid is volgens die toelichting "zelfs voor juristen" vaak lastig. Daarom bestaat de lijst. Wat erop staat, geldt, en dan hoeft niemand het uit te zoeken.

Waar het vaak misgaat

Lampen en spots

Inbouwspots zitten vast, een hanglamp hangt aan een haak.

Zet ze per soort op de lijst.

Gordijnen en rails

De rails zitten vast, de gordijnen hangen er los aan.

Gordijnen op maat neemt een koper vaak graag over.

Vloeren

Of een vloer bij het huis hoort, hangt af van hoe hij ligt.

Laat hem liggen, of schrijf op dat hij meegaat.

Kokendwaterkraan en inbouwapparatuur

Ingebouwd, maar duur en wel los te halen.

Noem ze apart, niet alleen "de keuken".

Zonnepanelen, thuisbatterij, laadpaal

Hangt af van hoe ze vastzitten, en soms loopt er een lease.

Op de lijst, met het contract erbij.

Planten en bomen

Wat in de grond staat hoort bij het huis, een pot niet.

Wil je die ene boom meenemen, schrijf het op.

Let ook op contracten. In het modelcontract lever je het huis op zonder lopende huur- of leasecontracten, tenzij in de koopovereenkomst staat welke de koper overneemt. Huur je de cv-ketel of lease je de zonnepanelen, vraag dan bij de leverancier of de koper het contract kan overnemen, en zet dat op de lijst.

Wat het overnemen doet met de belasting

Laat je roerende zaken achter, zoals gordijnen, een losse kast of de wasmachine, dan staat in de koopovereenkomst apart wat die waard zijn. Over dat deel betaalt de koper geen overdrachtsbelasting. Gaat hij er zelf wonen, dan is het tarief 2%.

Rekenvoorbeeld

€3.000

aan roerende zaken

overdrachtsbelasting

€60

minder voor de koper

Starter? Een koper tot 35 jaar betaalt met de startersvrijstelling helemaal geen overdrachtsbelasting, maar alleen voor een woning tot€555.000 (de grens in 2026). Daarboven vervalt de vrijstelling helemaal.

Houd het bedrag eerlijk. Het bedrag moet wel passen bij wat de spullen echt waard zijn. De Belastingdienst kan om uitleg vragen, en staat het bedrag in geen verhouding tot de waarde, dan riskeert de koper een naheffing en een boete. Dat geldt ook als het bedrag is opgeschroefd om onder de grens van de startersvrijstelling te komen. Er zit nog een kant aan: de rente over het deel van de lening dat de koper voor die spullen afsluit, mag hij niet aftrekken. Een hoog bedrag "voor de gordijnen" om belasting te ontlopen is dus ook voor de koper geen goed plan.

De vragenlijst: het tweede document

Naast de lijst van zaken hoort bij de koopovereenkomst meestal een vragenlijst over de staat van het huis. Daarin schrijf je op wat je weet, van de lekkage in de kelder tot de scheur in de gevel. Dat is geen formaliteit.

Jij, de verkoper

Mededelingsplicht

Je meldt gebreken waarvan je hoort te begrijpen dat ze voor de koper belangrijk zijn, en waarvan je weet of vermoedt dat hij ze niet kent.

De koper

Onderzoeksplicht

Wat hij bij de bezichtiging had kunnen zien, kan hij je later meestal niet verwijten (art. 7:17 lid 5 BW).

Wist je het wel? Dan gaat jouw plicht voor.

Wist jij van een gebrek en zei je het niet, dan helpt de onderzoeksplicht van de koper jou niet. Verzwijg je iets wat je wist, dan kan hij jou na de verkoop aansprakelijk stellen.

Eerlijk melden beschermt dus vooral jezelf. In het modelcontract komen gebreken die de koper bij de koop kende of had kunnen kennen voor zijn rekening. Vul je bij een vraag "niet bekend" in, dan is dat geen garantie voor de koper. Wist je het wel, dan helpt het jou ook niet.

De vragenlijst van de NVM is auteursrechtelijk beschermd. Maak je er zelf een, loop dan dezelfde onderwerpen langs en schrijf bij elk op wat je weet:

GevelsDakenKozijnen en ramenVloeren en wandenKelder en funderingInstallatiesSanitair en rioolVaste lastenGaranties

Zo pak je het aan als je zelf verkoopt

1
Vul de lijst in voordat de eerste kijkers komen.
Kopers vragen ernaar, en het helpt ze inschatten wat ze na de verhuizing nog moeten kopen.
2
Loop hem samen door als jullie het eens zijn over de prijs.
Wat de koper wil overnemen, spreek je nu af, met een bedrag.
3
Voeg hem bij de koopovereenkomst.
Laat je die door een notaris opstellen, geef hem dan de ingevulde lijst en de vragenlijst mee. Teken of paraaf de lijst samen met het contract, dan staat vast wat erbij hoort.
4
Check vlak voor de overdracht.
De koper mag het huis dan nog één keer bekijken. Alles wat op de lijst als "blijft achter" staat, is er nog. De rest is weg: je levert het huis leeg op, op de meeverkochte spullen na.

Woonkamer in een jaren 30 woning, digitaal ingericht

LeegIngericht

Staat je huis al leeg?

Zie je eigen kamer ingericht, binnen een minuut

Een lege kamer ziet er op de foto kleiner en kaler uit dan hij is. Upload een foto, kies een stijl, en je krijgt hem ingericht terug. De eerste is gratis, zonder account. Je hele huis kost daarna €29.

Of bekijk het woningpakket

De lijst

Dezelfde lijst als in het Word-bestand. Mis je iets, gebruik dan de lege regel onder elke groep.

Download in Word Afdrukken of als pdf

Verlichting5 zaken

Zaak	Blijft achter	Gaat mee	Ter overname (€)	N.v.t.
Spots in het plafond
Lampen vast aan plafond of muur
Hanglampen en losse lampen
Dimmers en slimme schakelaars
Lampen buiten en in de tuin
Anders, namelijk:

Ramen, gordijnen en zonwering6 zaken

Zaak	Blijft achter	Gaat mee	Ter overname (€)	N.v.t.
Rails en roedes
Gordijnen en vitrages, per kamer
Rolgordijnen, plissés of jaloezieën
Horren (vast of als rolhor)
Screens, rolluiken of zonwering buiten
Zonnescherm boven terras of raam
Anders, namelijk:

Vloeren en wanden7 zaken

Zaak	Blijft achter	Gaat mee	Ter overname (€)	N.v.t.
Vloerbedekking
Laminaat of pvc
Parket of houten vloer
Tegelvloer
Spiegels aan de muur
Wandplanken
Tv-beugel
Anders, namelijk:

Kasten3 zaken

Zaak	Blijft achter	Gaat mee	Ter overname (€)	N.v.t.
Inbouwkasten
Losse kasten
Garderobe of kapstok aan de muur
Anders, namelijk:

Keuken10 zaken

Zaak	Blijft achter	Gaat mee	Ter overname (€)	N.v.t.
Keukenblok met kasten
Kookplaat
Oven
Magnetron of combi-oven
Afzuigkap
Koelkast
Vriezer
Vaatwasser
Kokendwaterkraan
Inbouwkoffiezetter
Anders, namelijk:

Badkamer en toilet7 zaken

Zaak	Blijft achter	Gaat mee	Ter overname (€)	N.v.t.
Ligbad
Douchecabine of douchewand
Wastafel met meubel
Spiegel of spiegelkast
Handdoekradiator
Toilet met toebehoren
Sauna
Anders, namelijk:

Verwarming en klimaat8 zaken

Zaak	Blijft achter	Gaat mee	Ter overname (€)	N.v.t.
Cv-ketel
Warmtepomp
Boiler of close-in boiler
Thermostaat (ook slimme thermostaat)
Designradiatoren of radiatorombouw
Openhaard, inzethaard of houtkachel
Airco
Mechanische ventilatie of wtw-unit
Anders, namelijk:

Energie3 zaken

Zaak	Blijft achter	Gaat mee	Ter overname (€)	N.v.t.
Zonnepanelen met omvormer
Thuisbatterij
Laadpaal
Anders, namelijk:

Veiligheid en techniek7 zaken

Zaak	Blijft achter	Gaat mee	Ter overname (€)	N.v.t.
Rookmelders
Alarminstallatie
Deurbel of videodeurbel
Extra sloten of slim slot
Schotel of antenne
Wasmachine
Droger
Anders, namelijk:

Tuin en buiten8 zaken

Zaak	Blijft achter	Gaat mee	Ter overname (€)	N.v.t.
Tuinhuis of schuur
Overkapping of veranda
Schutting en hekwerk
Beplanting en bomen
Planten in losse potten
Tuinmeubels
Brievenbus
Vlaggenmast
Anders, namelijk:

Huur, lease en garanties

In het standaard koopcontract lever je het huis op zonder lopende huur- of leasecontracten, tenzij je in de koopovereenkomst opschrijft welke de koper overneemt. Vraag de leverancier of overnemen kan.

Contract of garantie6 zaken

Zaak	Koper neemt over	Stopt voor de overdracht	N.v.t.
Huur of lease cv-ketel of boiler
Lease zonnepanelen
Huur of lease warmtepomp
Abonnement alarm of meldkamer
Garantie keuken of apparatuur
Garantie dak, kozijnen of andere verbouwing
Anders, namelijk:

Lijst van zaken: wat blijft er achter als je je huis verkoopt?