Waarom het alleen via een makelaar kan
Funda zegt het zelf: alleen een makelaar kan een huis op Funda plaatsen. Funda verwacht ook dat die makelaar actief bemiddelt. Voor makelaars die geen lid zijn van een makelaarsvereniging staat het letterlijk in de voorwaarden: zij moeten onderhandelen, biedingen doorgeven en de afwikkeling begeleiden, en mogen niet alleen een advertentie plaatsen.
Verkopen zonder makelaar mag wel. Wil je op Funda, dan is de vraag dus niet óf je een makelaar neemt, maar welke, en wat jij zelf doet. Volgens Funda kiest 97% van de verkopers voor Funda, en het heeft 5,8 miljoen unieke bezoekers per maand.
Online makelaars met een vaste prijs
Bij deze aanbieders doe jij de bezichtigingen, en onderhandelt een makelaar voor je. Je betaalt een vast bedrag in plaats van een percentage van de verkoopprijs.
€1.250
all-in, incl. btw
- Funda
- Inbegrepen, 1 jaar
- Jij doet
- Bezichtigingen, gegevens van je huis invullen
Na een jaar €250 voor verlenging. Intrekken kost niets extra, maar je krijgt het bedrag niet terug.
vanaf €595
incl. btw
- Funda
- Niet inbegrepen: zelf aan Funda betalen (vanaf €279)
- Jij doet
- Bezichtigingen
Bij onze controle stonden alle pakketten op “tijdelijk niet beschikbaar”. Opzeggen kan, zonder terugbetaling. Toeslag boven 150 m².
€1.850
all-in; in oktober als actie €1.750
- Funda
- Niet duidelijk of een pakket erin zit: vraag het na
- Jij doet
- Bezichtigingen, of laat je ze doen
Bij de start betaal je opstartkosten, de rest na de verkoop. Wordt je huis na intrekken toch verkocht, dan kan het bedrag alsnog verschuldigd zijn: lees hun voorwaarden.
€2.675
€1.175 bij de start + €1.500 bij de notaris
- Funda
- Zilver inbegrepen
- Jij doet
- Advertentietekst, bezichtigingen
Trek je tussentijds in, dan betaal je 75 tot 95% van het totaal.
Prijzen en voorwaarden van de aanbieders zelf, gecontroleerd op 26 oktober 2026. Ze veranderen, dus kijk altijd op hun site. Wij hebben geen afspraken met deze aanbieders.
Vergelijk wat er echt in zit
Wat een makelaar met een percentage bij jouw huis kost, reken je uit in de gids over makelaarskosten.
De Funda-pakketten
Naast wat de makelaar rekent, betaal je de plaatsing op Funda. Die bestel en betaal je zelf via een mail van Funda, tenzij je makelaar het pakket inbegrepen heeft. Een pakket loopt een jaar; daarna verleng je tegen het dan geldende tarief.
| Pakket | Prijs | Wat erbij komt | Plek in de lijst |
|---|---|---|---|
| Brons | €279 | Onbeperkt foto’s, plattegrond | Laag |
| Zilver | €449 | + 5 foto’s in de zoekresultaten, video, 360°-foto’s | Midden |
| Goud | €649 | + 10 foto’s in de zoekresultaten, foto in de melding aan zoekers | Hoog |
Prijzen voor verkoop, inclusief btw, volgens Funda op 26 oktober 2026.
Wat er in een goede advertentie hoort
Zes onderdelen, en wat Funda en de wet ervan vragen:
DIGITAAL INGERICHT2Voorbeeldstraat 12
Eengezinswoning · 112 m² · 5 kamers
€ 425.000 k.k.
4AEnergielabel5- 1
De hoofdfoto: echt en actueel
Funda wil hier een juiste, actuele foto: geen collage, en geen AI-beeld of artist impression (behalve bij nieuwbouw). Meestal is het de voorgevel. - 2
Een digitaal ingerichte kamer mag, met vermelding
Een foto die met AI is aangepast, mag als in de foto zelf staat dat hij bewerkt is. Hij mag de ruimte niet groter laten lijken, geen ramen of deuren verplaatsen en geen zichtbare gebreken wegwerken. - 3
De plattegrond
Niet verplicht, maar volgens Funda plant driekwart van de bezoekers eerder een bezichtiging bij een woning met plattegrond. Laat je huis officieel opmeten, dan klopt ook de oppervlakte in je advertentie. - 4
De vraagprijs
De echte vraagprijs, geen lokprijs: een andere prijs vermelden mag niet. Bij een bestaand huis staat er bijna altijd “k.k.”: de koper betaalt de overdrachtsbelasting en de notaris. - 5
Het energielabel
Wettelijk verplicht in elke advertentie: de labelklasse en de energieprestatie-indicator. - 6
De tekst
Vertel wat de foto’s niet laten zien: de buurt, de zon, de bereikbaarheid, wat je recent hebt vernieuwd. Op de foto’s zelf mag geen reclame of tekst staan, met uitzondering van de vermelding van een bewerking.
De foto’s
In zijn specificaties (versie 2022) vraagt Funda om foto’s als JPG van maximaal 10 MB, en adviseert het 2.160 bij 1.440 pixels voor een liggende foto en minstens tien foto’s. Gebruik voor de eerste foto’s liggende: die tonen op elk scherm het meest. Je mag zoveel foto’s plaatsen als je wilt.
Niet op je foto’s
Staat je huis al leeg?
Zie je eigen kamer ingericht, binnen een minuut
Een lege kamer ziet er op de foto kleiner en kaler uit dan hij is. Upload een foto, kies een stijl, en je krijgt hem ingericht terug. De eerste is gratis, zonder account. Je hele huis kost daarna €29.
Verkopen zonder Funda
Zonder makelaar kun je zelf adverteren op andere sites. Op Huislijn zet je je huis zelf online vooreenmalig €65, en Marktplaats heeft een rubriek met huizen te koop, waarin kopers kunnen filteren op "verkoop zonder makelaar". Je bereik is kleiner dan op Funda, dus vertel het ook in je eigen netwerk. Wil je juist dat niet iedereen het ziet, lees dan de gids over stille verkoop.
Staat je huis online en is hij verkocht onder voorbehoud, meld dat dan meteen. Funda verplicht makelaars daartoe, en bij elke andere site voorkomt het kijkers voor een huis dat al weg is.
Hoe de rest van de verkoop gaat, van bezichtiging tot sleuteloverdracht, staat in het stappenplan.