TVF
Top Vastgoed Foto

Gids voor wie zelf verkoopt

Bezichtigingen als je zelf je huis verkoopt

Zonder makelaar leid je de kijkers zelf rond. Dat is een voordeel: niemand kent je huis zo goed als jij. Hier lees je hoe je het plant, wat je wel en niet zegt, en hoe je een leeg huis laat zien als je foto’s digitaal zijn ingericht.

Naar de checklistChecklist afdrukken
TUINKEUKENWOONKAMERSLAAPKAMERHALBADKAMER1. Hal12. Woonkamer23. Tuin34. Keuken45. Slaapkamer56. Badkamer6voordeur

Een route door het huis. Klik op een stop voor de tip.

Plan de bezichtigingen

Plan bij daglicht, zodat kijkers de kamers zien zoals ze zijn. Laat tussen twee afspraken genoeg tijd, zodat kijkers elkaar niet tegenkomen en jij even kunt rechtzetten wat verschoven is. Noteer van elke kijker een naam en een telefoonnummer, dan weet je wie er komt.

Eén voor één

Individuele bezichtiging

Rustig, en je kunt vragen goed beantwoorden. Kost je meer tijd per kijker.

Iedereen tegelijk

Open huis

Veel kijkers in een paar uur. Je kunt er zelf een organiseren. Meedoen aan de NVM Open Huizen Dagkan alleen via een NVM-makelaar; de volgende is op 10 april 2027.

Vreemden in huis: veiligheid en privacy

Je laat mensen binnen die je niet kent. Berg waardevolle spullen, medicijnen en post op, en zorg dat iemand weet dat er kijkers komen, of liever nog: dat er iemand bij is.

Hangt er een camera?

Zeg het tegen je kijkers, bijvoorbeeld met een sticker bij de deur. Iemand in een woning filmen met een camera waarvan je de aanwezigheid niet duidelijk kenbaar hebt gemaakt, kan strafbaar zijn (art. 139f Sr), ook in je eigen huis.

Check je inboedelverzekering

Diefstal zonder braak is niet bij elke verzekeraar gedekt. Wat er tijdens een bezichtiging verdwijnt, kan daaronder vallen. Lees je polisvoorwaarden.

Vraag van kijkers niet meer dan je nodig hebt, deel hun gegevens met niemand en gooi ze weg als het huis verkocht is.

Staat je huis leeg? Zo voorkom je teleurstelling

Een lege kamer ziet er op de foto kleiner en kaler uit dan hij is. Daarom laten verkopers de kamers soms digitaal inrichten. Dat werkt, zolang de kijker niet verrast wordt als hij binnenstapt.

  • Zeg het vooraf. Vermeld in je advertentie dat de foto’s digitaal zijn ingericht, en zet de lege foto ernaast. Funda eist dat het in de foto zelf staat, en een AI-foto mag daar niet de hoofdfoto zijn.

  • Laat het verschil zien. Leg per kamer de ingerichte foto neer. Dan ziet de kijker in één blik hoe de kamer kan worden, terwijl hij in de echte kamer staat.

  • Neem licht mee. Een leeg huis heeft vaak geen lampen meer. Zet er een paar neer, want een donkere lege kamer voelt kleiner.

  • Ken de maten. Zonder meubels schatten kijkers slecht in. Een plattegrond met maten, of een rolmaat in je zak, helpt.

  • Houd het warm. Een koud, leeg huis voelt onbewoonbaar. Zet de verwarming een paar uur van tevoren aan.

Funda staat niet toe dat een bewerkte foto de ruimte groter laat lijken, ramen of deuren verplaatst of zichtbare gebreken wegwerkt. Wat de kijker op de foto ziet, moet in het echt kunnen.

Woonkamer in een jaren 30 woning, digitaal ingericht
Woonkamer in een jaren 30 woning, leeg
LeegIngericht

Staat je huis al leeg?

Zie je eigen kamer ingericht, binnen een minuut

Een lege kamer ziet er op de foto kleiner en kaler uit dan hij is. Upload een foto, kies een stijl, en je krijgt hem ingericht terug. De eerste is gratis, zonder account. Je hele huis kost daarna €29.

Of bekijk het woningpakket

De rondleiding, kamer voor kamer

Loop een vaste route, van de voordeur naar de mooiste ruimte, en eindig waar de kijker nog even kan blijven staan. Laat mensen zelf kijken en open kasten. Je hoeft niet alles te vertellen wat ze ook zelf zien.

TUINKEUKENWOONKAMERSLAAPKAMERHALBADKAMER1. Hal12. Woonkamer23. Tuin34. Keuken45. Slaapkamer56. Badkamer6voordeur
  1. 1

    Hal

    Hier valt de eerste indruk. Jassen, schoenen en post weg, licht aan. Geef de kijker een hand en vertel kort hoe jullie rondgaan.

  2. 2

    Woonkamer

    Laat de kijker eerst rustig binnenkomen en kijken. Vertel daarna wat je niet ziet: waar de zon staat, hoe het er ’s avonds is, wat je recent hebt vernieuwd.

  3. 3

    Tuin

    Zeg op welke kant hij ligt en waar de grens loopt. Heb je de schutting gedeeld met de buren of zelf geplaatst, noem het.

  4. 4

    Keuken

    Lege aanrecht, schone kookplaat. Weet hoe oud de apparaten zijn. Of ze blijven, staat op je lijst van zaken.

  5. 5

    Slaapkamer

    Bed opgemaakt, kasten dicht. Noem de maten van de kamer; een koper denkt meteen aan zijn eigen bed.

  6. 6

    Badkamer

    Handdoeken weg, alles droog. Weet wanneer hij is vernieuwd. Was er ooit lekkage, vertel het ook als het gerepareerd is: dat beschermt je later.

Wat je wel en niet zegt

Wat je zegt, telt mee

Of het huis is wat de koper mocht verwachten, hangt volgens de wet (art. 7:17 BW) ook af van wat jij erover hebt verteld, ook als je het alleen hebt gezegd. Beloof dus niets wat je niet zeker weet ("daar kun je zo een dakkapel op zetten"), en vertel de gebreken die je kent. Wist je ervan en zei je het niet (ECLI:NL:HR:1998:ZC2629), dan kan de koper je na de verkoop aansprakelijk stellen of de koop laten vernietigen (art. 6:228 lid 1 BW).

Weet je het antwoord op een vraag echt niet, zeg dat dan en zoek het op. Een "weet ik niet" terwijl je het wel weet, beschermt je niet.

Over biedingen

Voor particulieren bestaat er geen specifieke regel over het noemen van andere biedingen. Verzin nooit een bod: dat kan bedrog zijn (art. 3:44 BW), en dan kan de koper de koop laten vernietigen. Vraag kijkers om schriftelijk of per mail te bieden.

Wie er mag kijken

Bied je je huis openbaar aan, op een site of met een bord in de tuin, dan mag je volgens de wet (art. 7 lid 1 Awgb) geen onderscheid maken op bijvoorbeeld afkomst, geloof, geslacht, nationaliteit of seksuele gerichtheid. Dat geldt voor wie er mag kijken én voor wie je het verkoopt. Kiezen op prijs, voorwaarden en financiering mag wel.

Na afloop

Stuur na wat je niet kon beantwoorden. Vraag de kijker wat hij ervan vond, ook wat hem tegenviel: daar leer je het meest van voor de volgende bezichtiging. Komt hij terug voor een tweede keer, dan neemt hij soms iemand mee of laat hij een bouwkundige keuring doen.

Komt er een bod, lees dan in het stappenplan wat er dan gebeurt: bij een particuliere koper bindt een bod pas als er een getekend contract is.

Checklist voor de dag zelf

Vink af op je scherm, of druk hem af.

Afdrukken of als pdf

Bij het plannen

  • Bezichtiging bij daglicht gepland
  • Naam en telefoonnummer van de kijker genoteerd
  • Tijd tussen twee afspraken (geen kijkers die elkaar tegenkomen)
  • Iemand anders is thuis of weet waar je bent

De dag ervoor

  • Opgeruimd en schoongemaakt, ook de badkamer en de hal
  • Waardevolle spullen, medicijnen en post opgeborgen
  • Kleine reparaties gedaan (lampje, deurklink, kraan)
  • Tuin en voordeur netjes
  • Staat het huis leeg: een paar lampen, en de ingerichte foto's geprint

Klaarleggen

  • Energielabel
  • Lijst van zaken
  • Vragenlijst over de woning
  • Plattegrond met maten
  • Overzicht van vaste lasten (gas, water, licht, gemeente, VvE)

Vlak voor de kijkers komen

  • Ramen even open, daarna dicht en op temperatuur
  • Alle lampen aan, gordijnen open
  • Huisdieren weg of in een andere kamer
  • Geen sterke geuren (koken, roken)

Na afloop

  • Vragen die je niet kon beantwoorden opgezocht en nagestuurd
  • Kijker gevraagd wat hij ervan vond
  • Afgesproken hoe een bod binnenkomt (schriftelijk, per mail)

Veelgestelde vragen

Hoeveel bezichtigingen zijn normaal bij de verkoop van een huis?

Dat verschilt sterk per huis en per markt. Volgens de NVM werd een bestaande woning eind 2025 gemiddeld 7,5 keer bezichtigd, een jaar eerder 10,4 keer. Het gaat om woningen die via NVM-makelaars te koop stonden.

Mag ik als verkoper kiezen wie er komt kijken?

Bied je je huis openbaar aan, bijvoorbeeld op een website of met een bord in de tuin, dan mag je volgens de Algemene wet gelijke behandeling geen onderscheid maken op onder meer afkomst, geloof, geslacht, nationaliteit of seksuele gerichtheid. Dat geldt voor wie er mag kijken en voor wie je het verkoopt. Kiezen op prijs, voorwaarden en financiering mag wel.

Mag ik zeggen wat er al geboden is?

Voor particulieren bestaat er geen specifieke regel over. NVM-makelaars delen bij een gewone onderhandeling geen biedingen, maar bij een open veiling zien alle bieders ze. Verzin nooit een bod: dat kan bedrog zijn, en dan kan de koper de koop laten vernietigen.

Mag er een camera hangen tijdens een bezichtiging?

Alleen als je kijkers weten dat je filmt, bijvoorbeeld met een sticker bij de deur. Iemand in een woning filmen met een camera waarvan de aanwezigheid niet duidelijk kenbaar is gemaakt, kan strafbaar zijn, ook in je eigen huis. Bewaar beelden kort en deel ze niet.

Kan ik zonder makelaar meedoen aan de NVM Open Huizen Dag?

Nee, aanmelden kan alleen via een NVM-makelaar. De volgende Open Huizen Dag is op 10 april 2027. Je kunt wel op elk moment zelf een open huis organiseren.

Moet ik het energielabel laten zien bij de bezichtiging?

Een plicht om het bij de bezichtiging te tonen is er niet, maar de labelklasse en de energieprestatie-indicator moeten al in je advertentie staan en de koper krijgt bij de verkoop een afschrift. Leg het bij de bezichtiging gewoon klaar.

Laatst gecontroleerd op 26 oktober 2026.

Bronnen: Burgerlijk Wetboek (art. 6:228 en 7:17), Hoge Raad 10 april 1998 (mededelingsplicht en onderzoeksplicht), Algemene wet gelijke behandeling (art. 7), Wetboek van Strafrecht (art. 139f), Autoriteit Persoonsgegevens (camera’s in en om je huis), Verbond van Verzekeraars, NVM (Open Huizen Dag, erecode, cijfers), RVO (energielabel) en de regels van Funda voor bewerkte foto’s.

Dit is algemene informatie, geen juridisch advies.