Wat stille verkoop is
Je huis is te koop, maar niet openbaar. Een vaste definitie is er niet: bij de NVM, Vastgoed Nederland en Vereniging Eigen Huis vonden we er geen. Wel staat in de regels van de makelaars dat jij kiest waar je huis te zien is. Volgens de erecode (erecode NVM, bijlage punt C) bepaalt de verkoper “zelf welk platform hij/zij wil gebruiken”, open of gesloten. Vastgoed Nederland heeft dezelfde regel (erecode art. 6.4).
Er verandert dan ook iets voor kijkers. Adverteert een makelaar van de NVM of Vastgoed Nederland een huis openbaar, dan moet in principe iedereen die dat wil kunnen komen kijken (erecode NVM, bijlage punt D); zijn er te weinig plekken, dan kiest hij met vooraf bekende criteria. Bij een stille verkoop geldt die regel niet: de makelaar kiest met jou wie het huis te zien krijgt.
Spreek het op papier af
Stille verkoop en Funda
Funda is juist de openbare etalage: wat erop staat, ziet iedereen. Een stille verkoop is dus een verkoop buiten Funda. Een tussenstap als “binnenkort te koop” of “open voor interesse”, die House’up, HomeMatching en Huispedia wel hebben, kent Funda niet.
Na de verkoop kan het er wel komen. Een makelaar kan een stil verkocht huis als “Verkocht” aanmelden: dan weten andere makelaars ervan en telt het mee in de cijfers van de NVM, maar het verschijnt niet op Funda. Of hij meldt het als verkocht onder voorbehoud en meteen weer af. Dan staat het een jaar bij de verkochte huizen, en krijgen zoekers een melding. Vraag je makelaar welke van de twee hij doet, als je wilt dat het stil blijft.
Op Funda zelf kan alleen een makelaar je huis zetten. Hoe dat werkt en wat het kost, staat in de Funda-gids.
Zelf stil peilen, zonder makelaar
Op drie platforms zet je je huis zelf en gratis neer, zonder Funda. Ze verschillen vooral in wat een zoeker van je ziet: bij Huispedia staan adres en richtprijs gewoon openbaar.
House’up
House’up B.V. · gratis
“Interesse meten”: zoekers zien je huis op de kaart, maar kunnen nog niet reageren
AdresExacte adres pas na inloggen
Maximaal 10 foto’s.
HomeMatching
Hypotheekrente.nl B.V. · gratis
“Binnenkort te koop” of “Bij juiste condities”; je kunt je huis ook onzichtbaar maken
AdresJe kiest zelf wat zichtbaar is; openbaar staan geen straat en huisnummer, wel type, plaats, prijs en oppervlakte
Huispedia
Housepedia B.V. · gratis
“Open voor interesse”: je wilt binnen een jaar verkopen en zit nog nergens aan vast
AdresStraat, huisnummer en richtprijs staan openbaar
Minimaal 1 foto van de voorkant.
Let bij Huispedia op de voorwaarden: wie er foto’s en teksten op zet, geeft Huispedia een eeuwigdurende licentie (art. 16.1), ook voor “training van AI-Modellen”. Stilleverkoop.nl en stilleverkopen.nl zijn geen platforms om zelf te verkopen, maar sites van makelaars: een landelijk platform met een adres in Groningen, en een makelaar in Maastricht.
Op zo’n platform ben je je eigen makelaar, en je foto’s zijn het belangrijkste wat een zoeker van binnen ziet. Bij House’up zijn het er hooguit tien. Een lege kamer oogt op een foto kleiner en kaler dan hij is.
Staat je huis al leeg?
Zie je eigen kamer ingericht, binnen een minuut
Een lege kamer ziet er op de foto kleiner en kaler uit dan hij is. Upload een foto, kies een stijl, en je krijgt hem ingericht terug. De eerste is gratis, zonder account. Je hele huis kost daarna €29.
Wat een stille verkoop via een makelaar kost
Makelaarsland vraagt zijn gewone tarief, anderen een apart pakket of een speciaal tarief. Een makelaar die voor stille verkoop meer vraagt, vonden we niet.
Lees verder
€1.850
hun gewone vaste tarief
€195 + €25/mnd
daarna de afgesproken courtage, min wat je al betaalde
speciaal tarief
zonder bedrag op de site
Makelaarsland zegt het zo: “Ook voor een stille verkoop betaal je bij ons gewoon een vast laag tarief.” Bij Mutters in Leerdam staat alleen “ons speciale tarief”. Vraag het dus na, en vraag wat het kost als de stille verkoop overgaat in een gewone.
Een tarief dat de makelaar zelf mag omzetten, mag niet
Verkoop je stil voor minder?
Dat weet niemand voor Nederland: het onderzoek bestaat niet. Wat er uit de VS komt, spreekt zichzelf tegen.
Lees verder
Nederlands onderzoek dat de prijs van een stille verkoop vergelijkt met een openbare, vonden we niet. Funda schrijft dat huizen op Funda “over het algemeen voor een hoger bedrag” van eigenaar wisselen, maar noemt geen onderzoek, percentage of methode.
In de VS is wel gemeten, vooral door partijen met een belang:
ca. 15% minder
buiten het makelaarssysteem (erin 17,5% meer), ook zonder makelaar; meet het eigen systeem
Onderzoek zonder belang vond geen duidelijk verschil in prijs. In de American Economic Review (American Economic Review, 2009) vergeleken economen een verkoopsite zonder makelaar met het systeem van de makelaars: geen significant hogere prijs via de makelaars, wel een snellere verkoop. Wat je stil inlevert, is dus vooral tijd en kans op meer kopers, en hoeveel dat kost weet niemand voor Nederland.
Waar het misgaat: uitspraken
Vind je zelf een koper terwijl de opdracht loopt, dan betaal je de courtage gewoon. En houdt de makelaar zich niet aan de stilte, dan is dat zijn risico.
Lees verder
Zelf een koper gevonden: toch volle courtage
Een verkoper vond tijdens een stille verkoop zelf een koper, via de tuinman, en zegde daarna de opdracht op. Omdat hij verkocht binnen de looptijd, kreeg de makelaar zijn volle courtage. De verkoper "had open kaart moeten spelen".
Stilte geschonden: opstartkosten terug
Een makelaar had uitsluitend stille verkoop afgesproken, maar door een fout kwam het huis in een krantenadvertentie. Dat was voor zijn rekening: de verkoper kreeg €895 opstartkosten terug.
Laag bod afgewezen zonder overleg: mocht
In een stille voorverkoop wees de makelaar een bod van €280.000 op een vraagprijs van €379.000 meteen af, zoals met de verkopers was afgesproken. Mocht, en bij zo’n voorverkoop hoeft er geen biedlogboek te zijn. Er kwam geen koper uit; daarna ging het huis op Funda.
Verkocht aan de broer van de makelaar
Bij een stille verkoop van een kantoorpand vond de makelaar binnen weken een koper: zijn eigen broer. De verkoper kende prijs en koper en tekende toch. Geen verwijt: "had hij niet moeten verkopen (aan die broer)".
Tijdens een opdracht mag je volgens de consumentenvoorwaarden (art. 6 lid 2) geen tweede makelaar inschakelen, tenzij je dat schriftelijk anders afspreekt. Opzeggen mag altijd; wat het dan kost, staat in de gids over makelaarskosten.
Stil verkopen zonder makelaar: wat de wet vraagt
Het mag. Geen wet verplicht je tot een makelaar of een advertentie. De koopovereenkomst moet wel schriftelijk, en de koper heeft drie dagen bedenktijd.
Lees verder
Verkoop je zelf aan iemand die je kent, dan is dat een gewone koop. Is de koper een particulier, dan moet de koop schriftelijk (art. 7:2 lid 1 BW), en heeft hij na ontvangst drie dagen bedenktijd (art. 7:2 lid 2 BW).
Ook stil moet je vertellen wat je weet. Het huis moet zijn wat de koper mocht verwachten, mede door wat jij erover zei (art. 7:17 lid 2 BW), en wie iets verzwijgt wat hij had moeten melden, riskeert dat de koop wordt vernietigd (art. 6:228 lid 1 BW). Een geldig energielabel heb je bij de verkoop ook nodig, advertentie of niet.
Aan wie je verkoopt
Wat er in de koopovereenkomst moet en wie hem opstelt, staat in de gids over de koopovereenkomst.