Zes manieren om de waarde te weten
Elke manier geeft een ander soort antwoord. De gratis manieren zijn een computermodel of een makelaar die je als klant wil. Voor een hypotheek is een gevalideerde taxatie nodig, of tot 90% van de waarde een goedgekeurde desktoptaxatie, en die laat normaal de koper doen.
1WOZ-waarde
Gratis
De gemeente, in te zien via het WOZ-waardeloket
Een computermodel op verkoopprijzen uit de buurt, gecontroleerd door een taxateur. De waarde van 1 januari vorig jaar.
Je geeftNiets. Geen account nodig.
Een vast vertrekpunt, en je ziet ook de WOZ-waarde van je buren.
2Online schatting
Gratis
Funda, Huispedia, het Kadaster en anderen
Verkopen in de buurt, oppervlakte, bouwjaar, type. Een nieuwe keuken of uitbouw telt niet altijd mee.
Je geeftVerschilt: soms niets, soms je e-mail of een account. Bij de “woningwaarde-service” van ING kom je bij Makelaarsland, en geef je toestemming om gebeld te worden.
Snel een bandbreedte. Bij geen van de aanbieders vonden we een gepubliceerd foutpercentage.
3Wat de buren kregen
€1,50 per adres
De echte verkoopprijs uit de akte. Per postcode de verkopen sinds 2003 voor €3,70.
Je geeftNiets, je betaalt per opvraging.
Echte bedragen in plaats van een schatting. Jij beoordeelt zelf hoe vergelijkbaar het huis is.
4Waardebepaling door een makelaar
Gratis
Een verkoopmakelaar, bij je thuis
Hij bekijkt het huis en vergelijkt met recent verkochte huizen uit zijn database.
Je geeftEen kennismaking: het is het begin van zijn verkoopgesprek.
Iemand die het huis zelf zag. Het is geen taxatie en je kunt er geen hypotheek op krijgen.
5Desktoptaxatie
€110
Bijvoorbeeld Calcasa, beoordeeld door een taxateur op afstand
Een modelwaarde die een taxateur controleert en goedkeurt.
Je geeftEen opdracht, op afstand: niemand komt langs.
Met NHG mag een koper hiermee lenen tot 90% van de waarde, als zijn bank hem accepteert. Minder geschikt na een verbouwing.
6Taxatie
€634
Een bezoek, een rapport, en een tweede controle door een validatie-instituut.
Je geeftEen opdracht en een afspraak.
Een gevalideerd rapport accepteert elke bank. Normaal laat de koper het doen, voor zijn hypotheek.
De WOZ-waarde: de waarde van vorig jaar
De WOZ-waarde op je aanslag van 2026 is de waarde op 1 januari 2025. Dat staat in de wet (art. 18 lid 2 Wet WOZ): de peildatum ligt “één jaar voor het begin van het kalenderjaar”. De gemeente rekent met een computermodel op de verkoopprijzen die het Kadaster doorgeeft, en een taxateur controleert de uitkomst.
Stijgen de prijzen, dan ligt de WOZ-waarde dus meestal onder wat je huis nu opbrengt. Huizen die in 2025 via een NVM-makelaar werden verkocht, gingen gemiddeld zo’n €75.000 boven de WOZ-waarde weg. Dalen de prijzen, dan kan het andersom zijn.
De rekenhulp bovenaan gebruikt de prijsindex van het CBS (CBS, tabel 85792NED) per provincie en voor de vier grote steden. Welk kwartaal precies bij 1 januari past, zegt het CBS niet; we rekenen met het laatste kwartaal van 2024 en het eerste van 2025, en nemen het midden.
Hoe ver zo'n omgerekende WOZ-waarde ernaast zat
De WOZ-waarde van je eigen huis én die van anderen zie je gratis in het WOZ-waardeloket, zonder in te loggen.
Wat de buren kregen: €1,50 per adres
Een schatting is een schatting. Wat een huis in je straat echt opbracht, staat in de akte bij het Kadaster, en iedereen mag dat opvragen:
Eén adres, per sms
€1,50
Stuur KOOPSOM, de postcode en het huisnummer naar 8118. Je betaalt alleen als er een prijs bekend is.
Een hele postcode
€3,70
Wat huizen in die postcode sinds 2003 opbrachten, met huisnummer, datum, prijs en (behalve bij appartementen) perceel.
Een verkoop staat erin zodra de akte is ingeschreven; rond de 20e van de maand komen de verkopen van de maand ervoor erbij. Niet elke overdracht staat erin: niet bij een erfenis of scheiding, en ook niet altijd bij bijvoorbeeld een voormalige huurwoning. Het Kadaster heeft ook een gratis calculator die jouw eigen aankoopprijs omrekent met de prijsontwikkeling in je provincie, en een Woningrapport van €21,50 met een geschatte waarde en verkopen in de buurt.
Online schattingen: snel, en je weet niet hoe goed
Funda, Huispedia en de anderen geven een bandbreedte. Bij geen van hen vonden we een gepubliceerd foutpercentage, en sommige ‘gratis’ checks zijn een makelaar die je wil bellen.
Lees verder
De Waardecheck van Funda rekent met locatie, oppervlakte, verkoopprijzen in de buurt, bouwjaar, type, perceel en het onderhoud dat jij opgeeft. Funda toont een marge met een middelpunt, en hoe breed die is, hangt af van hoeveel huizen er in de buurt verkocht zijn. Zijn het er te weinig, dan geeft Funda geen waarde. Een isolatie of uitbouw telt in eerste instantie niet mee.
Huispedia geeft gratis een waarde voor elk huis, op basis van onder meer het CBS en het Kadaster, maar neemt niet altijd dingen als een nieuwe keuken mee. Het Kadaster zegt dat zijn calculator een “globale actuele waarde” geeft, en voegt toe: “Wij hebben geen informatie over de actuele waarde van uw huis.”
Wie zit er achter de gratis check?
Taxatie: wie het betaalt, en of jij het nodig hebt
Als verkoper hoef je niet te laten taxeren. De koper doet het voor zijn hypotheek. Een gevalideerde taxatie van een bestaand huis kost via NTS €634, een desktoptaxatie €110.
Lees verder
Een taxatierapport is nodig voor een hypotheek, en dat is de zaak van de koper. Voor een lening met NHG eist de NHG een gevalideerd rapport of een goedgekeurde desktoptaxatie (tot 90% van de waarde lenen); een WOZ-waarde of een losse modelschatting telt niet. Een wet die de verkoper een taxatie voorschrijft, vonden we niet.
€110
Desktoptaxatie bij Calcasa, een taxateur beoordeelt op afstand (VEH-leden €99)
€634
Taxatie van een bestaand huis bij je thuis via NTS, incl. validatie (leden van Vereniging Eigen Huis €559)
bijna 60%
van de taxaties lag hoger dan de koopsom, een derde precies gelijk (DNB, 2012-2017)
Dat laatste cijfer komt van De Nederlandsche Bank, die ruim 200.000 taxaties naast de koopsom legde: een taxatie volgt vaak de prijs die al is afgesproken. Hoeveel een taxatie mag afwijken, staat nergens vast. Een gerechtshof wees een vaste marge van 10% of 25% uitdrukkelijk af (ECLI:NL:GHARL:2019:3587): het hangt af van het geval.
Van waarde naar vraagprijs
De vraagprijs is niet de waarde. Hij is een uitnodiging om te onderhandelen, en nu betalen kopers meestal meer: van de huizen die in het derde kwartaal van 2026 via een NVM-makelaar werden verkocht, ging 66% boven de vraagprijs weg.
Lees verder
Wie je vraagprijs biedt, heeft je huis niet gekocht. Een advertentie met een prijs is volgens de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:1981:AG4177) “een uitnodiging om in onderhandeling te treden”, waarbij ook de persoon van de koper kan tellen.
Zo stond de markt in het derde kwartaal van 2026, volgens het marktoverzicht van de NVM (NVM, marktoverzicht 3e kwartaal 2026):
€503.000
verkoopprijs, bestaande huizen
66%
verkocht boven de vraagprijs
+3,3%
gemiddeld boven de vraagprijs
31 dagen
verkooptijd
Het verschilt per huis. Een tussenwoning ging gemiddeld 4,3% boven de vraagprijs (NVM, marktoverzicht 3e kwartaal 2026) weg, een vrijstaand huis net eronder. En de tijd telt, volgens de analyse (NVM, marktanalyse 3e kwartaal 2026) bij hetzelfde kwartaal: huizen die korter dan een kwartaal te koop stonden, brachten gemiddeld 4,2% meer op dan de vraagprijs; die er langer dan een half jaar stonden, 2,9% minder.
Let op de prijsgrens op Funda
Wat de prijs beïnvloedt, en wat niet
Locatie, oppervlakte, type en bouwjaar wegen het zwaarst. Ook het energielabel telt. Het Kadaster rekende het in 2026 door op verkopen van 2022 tot en met het derde kwartaal van 2025:
Hoeveel lager de koopsom is dan bij label A of beter. Zonnepanelen: gemiddeld 4% hoger.
Wat niet telt: een laag energieverbruik op zich. Volgens hetzelfde onderzoek levert dat geen hogere prijs op; verduurzaming telt vooral als kopers het kunnen zien.
De afwerking telt ook. De NVM geeft elk huis een kwaliteitsscore: de makelaar beoordeelt het onderhoud, het energielabel telt mee en een model leest de foto’s en teksten op Funda. Huizen met een hoge score stonden in het derde kwartaal van 2026 gemiddeld 28 dagen te koop, en 70% ervan ging boven de vraagprijs weg (NVM, marktanalyse 3e kwartaal 2026); huizen met een lage score 36 dagen, en 57%. Het gaat om de staat van het huis, niet om hoe mooi de foto’s zijn.
En de foto’s zelf? Onderzoek uit de VS vond dat meer foto’s samengaan met een hogere prijs (Benefield e.a., 2011), maar ook met een langere verkoop. Een experiment met een gerenderde virtuele rondleiding, met mooie, lelijke of geen meubels, vond geen verschil in wat deelnemers het huis waard vonden (Lane e.a., 2015), wel in hoe leefbaar ze het vonden. Inrichting op de foto verhoogt de prijs dus niet aantoonbaar, maar helpt een koper wel om zich het huis voor te stellen. Naar wat professionele foto’s met de verkoopprijs doen, vonden we geen degelijk onderzoek.
Staat je huis al leeg?
Zie je eigen kamer ingericht, binnen een minuut
Een lege kamer ziet er op de foto kleiner en kaler uit dan hij is. Upload een foto, kies een stijl, en je krijgt hem ingericht terug. De eerste is gratis, zonder account. Je hele huis kost daarna €29.
Onder de waarde verkopen, aan familie of iemand anders
Het mag; er is geen minimumprijs. Maar verkoop je onder de marktwaarde, bijvoorbeeld aan je kind, dan is het verschil een schenking, en de Belastingdienst rekent dan met de WOZ-waarde.
Lees verder
Een minimumprijs staat niet in de wet. Verkoop je onder de marktwaarde, bijvoorbeeld aan je kind, dan is het verschil wel een schenking. De Belastingdienst rekent het uit als de WOZ-waarde min de prijs: een huis met een WOZ-waarde van €510.000 voor €400.000 verkopen is een schenking van €110.000. Voor de aangifte mag je de laagste van twee WOZ-waarden kiezen, die van het jaar van verkoop of die van het jaar erna.
Verkoop je voor de echte marktwaarde, dan is het geen schenking, ook als de WOZ-waarde hoger ligt. Dat besliste de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2016:319) in 2016. De koper betaalt de overdrachtsbelasting over de waarde, niet over een lagere prijs (art. 9 lid 1 Wet op belastingen van rechtsverkeer).
Hoe je de verkoop vastlegt, staat in de gids over de koopovereenkomst. Wat een makelaar kost als je hem de prijs laat bepalen, in de gids over makelaarskosten.